INCC e custos do imóvel na planta: o que você precisa saber antes de assinar

Você está prestes a dar um dos passos mais importantes da vida: comprar o seu primeiro imóvel. A emoção é grande, mas antes de assinar qualquer contrato, existe um erro silencioso que pode custar muito caro. Esse erro acontece quando você não entende os custos reais de um imóvel na planta, especialmente como o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) funciona e quais despesas adicionais virão junto. Este guia foi criado para você não cair nessa armadilha.

O que é INCC e por que ele importa na sua compra

O INCC, ou Índice Nacional de Custo da Construção, é um número que mede como os custos de construção mudam ao longo do tempo. Pense nele como um termômetro que registra se o preço do cimento, do aço, da mão de obra e de outros materiais está subindo ou descendo. Quando você compra um imóvel na planta, o prédio ainda está sendo construído, certo? Isso significa que entre o momento em que você assina o contrato e o dia em que você recebe as chaves, podem passar 2, 3 ou até 4 anos.

Nesse período, os custos de construção mudam. Se o cimento ficar mais caro, a mão de obra aumentar, ou o aço subir de preço, a construtora tem prejuízo se não puder reajustar o valor do imóvel. Por isso, quase todos os contratos de imóvel na planta incluem uma cláusula que permite reajustar o preço usando o INCC como referência. Isso protege a construtora, mas você precisa estar preparado para essa realidade.

Como funciona o reajuste INCC nas suas parcelas

Quando você compra um imóvel na planta, você não paga tudo de uma vez. Geralmente, o pagamento é dividido em parcelas ao longo da construção. Essas parcelas podem sofrer reajustes conforme o INCC varia. Vamos entender como isso funciona na prática.

Seu contrato especifica quais parcelas estão sujeitas ao reajuste INCC. Normalmente, a entrada inicial (sinal) não sofre reajuste, mas as parcelas intermediárias e a parcela final (chamada de saldo) sim. O contrato também define a frequência desses reajustes: podem ser mensais, trimestrais, semestrais ou anuais, dependendo do que foi combinado com a construtora.

Se o INCC sobe 5% em um trimestre, por exemplo, sua próxima parcela pode aumentar 5%. Se o INCC cai, sua parcela pode diminuir (isso é raro, mas acontece). O importante é que você saiba disso antes de assinar. Muitas pessoas se surpreendem quando recebem a boleta com um valor maior do que esperavam, justamente porque não consideraram o INCC no seu planejamento financeiro. Converse com um consultor da Valorah pelo WhatsApp para entender exatamente como o INCC vai impactar suas parcelas.

Qual é a entrada mínima para comprar na planta

A entrada mínima para um imóvel na planta varia bastante. Não existe um número único que funcione para todos os casos. Geralmente, você vai precisar de uma entrada entre 10% e 20% do valor total do imóvel. Alguns desenvolvedoras oferecem condições mais agressivas, com entradas de 5% a 10%, especialmente em períodos de promoção ou em regiões com mais oferta.

Essa entrada inicial é importante porque ela demonstra seu comprometimento com a compra e reduz o risco da construtora. Além disso, quanto maior a entrada, menores serão as parcelas mensais e o financiamento que você precisará solicitar ao banco. Se você conseguir juntar uma entrada maior, seu custo final será menor porque você pagará menos juros.

Existem também programas especiais, como o Minha Casa Minha Vida (MCMV), que oferecem condições diferentes de entrada para pessoas de baixa renda. Se esse for seu caso, vale a pena investigar essas opções. Mas lembre-se: quanto menor a entrada, maior será sua dívida com o banco e maior será o risco financeiro que você está assumindo.

ITBI em imóvel na planta: quando você paga

O ITBI, ou Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, é um imposto que incide sobre a transferência de propriedade de um imóvel. A boa notícia é que em imóveis na planta, você geralmente não paga ITBI durante a fase de construção. O ITBI é cobrado apenas quando o imóvel é entregue e a propriedade é transferida para seu nome no cartório.

Porém, isso varia de acordo com o estado e o município onde o imóvel está localizado. Alguns estados têm regras diferentes, e é por isso que é fundamental consultar as leis locais. O ITBI é calculado sobre o valor do imóvel e varia de 2% a 4% dependendo da localização. Se seu imóvel custa R$ 500 mil, por exemplo, você pode pagar entre R$ 10 mil e R$ 20 mil de ITBI no momento da entrega.

Além do ITBI, existem outras despesas na entrega: taxa de cartório, taxa de registro, seguro da propriedade e possíveis reformas. Todas essas despesas precisam estar no seu orçamento. Muitos compradores de primeira viagem se esquecem de considerar esses custos e ficam apertados financeiramente quando chega a hora de receber as chaves.

O custo do distrato: o que você precisa saber

Distrato é o nome dado ao cancelamento do contrato de compra de um imóvel na planta. Às vezes, a vida muda: você perde o emprego, precisa se mudar para outra cidade, ou simplesmente muda de ideia. Quando isso acontece, você pode querer sair do contrato. Mas cuidado: isso tem um preço.

O custo do distrato varia enormemente dependendo de quando você cancela. Se você cancela nos primeiros meses, pode perder toda a entrada que pagou, mais uma multa administrativa que geralmente fica entre 5% e 10% do valor total do imóvel. Se você cancela mais perto da entrega, quando a construtora já investiu muito na construção, a multa pode ser ainda maior. Em alguns casos, você pode perder 30%, 40% ou até mais do que pagou.

O contrato que você vai assinar especifica exatamente qual é a multa de distrato em cada fase da construção. Leia isso com atenção. Alguns contratos oferecem a possibilidade de negociar o distrato diretamente com a construtora, o que às vezes resulta em uma multa menor. Outros contratos são mais rígidos. O escritório de advocacia parceiro institucional, pode ajudar você a entender essas cláusulas e negociar melhores termos antes de você assinar.

Outros custos que você não pode esquecer

Além do INCC, da entrada, do ITBI e do distrato, existem outros custos que surgem quando você compra um imóvel na planta. Há a taxa de corretagem, que geralmente fica entre 3% e 5% do valor do imóvel e é paga pelo comprador. Há também a taxa de administração do imóvel, que começa a ser cobrada assim que você recebe as chaves, mesmo que você ainda esteja pagando o financiamento.

Quando o imóvel é entregue, você precisará fazer reformas, pintar, colocar piso, instalar móveis. Esses custos não são pequenos e precisam estar no seu orçamento. Além disso, há o seguro do imóvel, que é obrigatório se você está financiando, e o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), que você passa a pagar assim que a propriedade é registrada em seu nome.

Muitos compradores de primeira viagem olham apenas para o valor do imóvel e para as parcelas mensais, mas esquecem de somar todos esses custos adicionais. Quando você faz as contas corretamente, o custo total de comprar um imóvel na planta é significativamente maior do que o preço anunciado. É por isso que o planejamento é tão importante.

Antes de assinar, planeje

Comprar um imóvel na planta é uma decisão que vai impactar sua vida financeira pelos próximos 20, 30 anos. Não é uma decisão que você deve tomar sozinho, sem orientação. O INCC vai aumentar suas parcelas, o ITBI vai aparecer na entrega, o distrato pode custar caro se você precisar cancelar, e existem dezenas de outros custos que você precisa considerar.

A Valorah existe para ajudar você a navegar por essa complexidade. Nosso trabalho é fazer um diagnóstico completo da sua situação financeira, entender seus objetivos, e criar um plano que funcione para você. Não recomendamos um produto financeiro específico antes de entender profundamente quem você é e o que você realmente precisa.

Perguntas frequentes

O que é INCC e como ele afeta o preço do imóvel na planta? O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) mede a variação dos custos de construção. Ele afeta o preço do imóvel na planta porque a maioria dos contratos permite que a construtora reajuste o valor das parcelas conforme o INCC varia, protegendo-se contra aumentos de material e mão de obra durante a construção.

Como funciona o reajuste INCC nas parcelas do imóvel na planta? Seu contrato especifica quais parcelas sofrem reajuste INCC e com que frequência (mensal, trimestral, semestral ou anual). Se o INCC sobe, sua próxima parcela aumenta na mesma proporção. Se cai, a parcela diminui. É fundamental ler essas cláusulas antes de assinar.

Qual é a entrada mínima para comprar imóvel na planta? A entrada mínima geralmente varia entre 10% e 20% do valor total do imóvel, mas pode ser menor em promoções ou em programas especiais como o Minha Casa Minha Vida (MCMV). Quanto maior a entrada, menores serão suas parcelas e juros.

Preciso pagar ITBI em imóvel na planta? Não durante a construção. O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado apenas na entrega do imóvel, quando a propriedade é transferida para seu nome. Ele varia de 2% a 4% do valor do imóvel, dependendo da localização.

Quanto custa fazer um distrato de imóvel na planta? O custo varia conforme o momento do cancelamento. Nos primeiros meses, você pode perder toda a entrada mais 5% a 10% do valor total. Quanto mais perto da entrega, maior a multa. O contrato especifica exatamente essas penalidades em cada fase.

Última atualização: 07 de maio de 2026