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ITBI, escritura e registro em 2026: guia completo de custos cartoriais

Custos cartoriais somam 4-6% do valor do imóvel — em imóvel de R$ 400 mil, são R$ 16-24 mil de despesa que muitas vezes não entra no orçamento. Esse guia mostra ITBI por município, processo de escritura e registro, certidões obrigatórias e como reduzir custo via MCMV ou isenções legais.

Por Equipe Valorah 15 min de leitura
Documentação de imóvel sendo registrada em cartório

1. ITBI: cálculo, alíquotas e isenções por município

ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é tributo municipal pago pelo comprador. Alíquota típica em 2026: 2-3% do valor venal/declarado, prevalecendo o maior.

MunicípioAlíquota
São Paulo (SP)3%
Rio de Janeiro (RJ)3%
Belo Horizonte (MG)3%
Curitiba (PR)2,7%
Porto Alegre (RS)3%
Salvador (BA)3%
Cidades médias (média)2-2,5%

2. Escritura pública: quando é obrigatória

Escritura pública é exigida em compras superiores a 30 salários mínimos (~R$ 42 mil em 2026). Em compras menores, pode-se usar contrato particular.

Custo da escritura: ~0,5-1% do valor do imóvel (varia por estado e tabela cartorial).

3. Registro de imóvel: o passo final

Sem registro, a propriedade não é formalmente transferida. "Quem não registra, não é dono."

Custo do registro: ~0,5-1% do valor do imóvel.

4. Certidões obrigatórias antes de comprar

  1. Matrícula atualizada (90 dias) — confere proprietário e ônus.
  2. Certidão negativa de ônus reais — confere penhora, alienação, hipoteca.
  3. Certidão negativa de débitos fiscais.
  4. Certidão de quitação IPTU dos últimos 5 anos.
  5. Certidão de débitos condominiais.
  6. Habite-se.
  7. Certidões dos vendedores: cíveis, trabalhistas, fiscais.

5. Descontos do MCMV em ITBI e registro

MCMV Faixa 1: isenção total ou 80% de desconto típico.

MCMV Faixa 2: 50% de desconto típico.

MCMV Faixa 3: 10-30% de desconto em alguns municípios.

Confirmar diretamente na Prefeitura — desconto não é automático, precisa solicitar com documentação MCMV.

6. Isenção pra primeiro imóvel

Vários municípios têm programa de isenção parcial (50-100%) de ITBI pra primeiro imóvel residencial. Requisitos típicos:

  • Não possuir outro imóvel em qualquer parte do Brasil.
  • Imóvel residencial dentro de limite de valor.
  • Comprovar que será residência principal.

Verificar legislação local. Em São Paulo capital, isenção parcial existe pra imóveis até R$ 200 mil.

7. Passo a passo do registro completo

  1. Reunir certidões dos vendedores e do imóvel.
  2. Análise jurídica das certidões (despachante ou advogado).
  3. Pagamento do ITBI na Prefeitura.
  4. Lavratura da escritura no cartório de notas.
  5. Protocolo da escritura no cartório de registro de imóveis.
  6. Pagamento das taxas de registro.
  7. Emissão da matrícula atualizada com novo proprietário.
  8. Atualização cadastral na Prefeitura (IPTU em nome do novo proprietário).

Perguntas frequentes

Quanto custa o ITBI em 2026?

ITBI varia por município entre 2% e 3% do valor venal/declarado, prevalecendo o maior. São Paulo capital: 3%. Rio de Janeiro: 3%. Belo Horizonte: 3%. Curitiba: 2,7%. Cidades médias frequentemente cobram 2-2,5%. Em imóvel de R$ 400 mil em SP, ITBI = R$ 12 mil. Em municípios com programa habitacional ativo, MCMV Faixa 1 e 2 frequentemente têm desconto de 50-80% no ITBI.

Tem como reduzir o valor do ITBI?

Sim, em algumas situações. (1) Comprovação de valor real abaixo do venal (raro, mas possível com avaliação técnica de engenheiro). (2) Programa habitacional (MCMV — desconto 50-80%). (3) Isenção pra primeiro imóvel residencial em alguns municípios (consultar legislação local). (4) Imóvel desapropriado e adquirido por loteamento popular (isenção em vários municípios). Tentar reduzir ITBI sem fundamento legal gera autuação fiscal.

Posso pagar custo cartorial parcelado?

ITBI: alguns municípios permitem parcelamento em até 12 vezes (consultar Prefeitura). Escritura: à vista no momento da assinatura. Registro: à vista no protocolo. Certidões: à vista quando solicitadas. Total cartorial: geralmente exige 4-6% do valor do imóvel à vista no fechamento. Por isso reservar capital pra essas despesas é crítico — quem só economiza pra entrada do financiamento esquece desses custos e atrasa o fechamento.

Quanto tempo leva o registro do imóvel?

Em São Paulo capital: 30-60 dias do protocolo até registro efetivo. Em cidades médias: 15-45 dias. Em interior: pode levar 60-90 dias. O processo: protocolo no cartório → análise documental → registro → averbação → emissão da matrícula atualizada com o novo proprietário. Durante esse período, o comprador já tem posse mas formalmente o registro só vale após emissão da matrícula.

Esquecer alguma certidão pode invalidar a compra?

Sim, em casos graves. Faltar certidão de ônus pode esconder penhora, alienação, ou hipoteca. Faltar certidão de débitos pode resultar em assumir dívida do antigo proprietário. Faltar habite-se em imóvel novo invalida regularidade. Por isso, due diligence completa antes da escritura é essencial. Custo de R$ 800-1.500 com despachante ou advogado evita perda de centenas de milhares.

Vale contratar despachante ou advogado pra registro?

Vale, especialmente pra primeiro imóvel. Despachante (R$ 500-1.500) cuida da parte burocrática (certidões, protocolos, follow-up). Advogado especialista em direito imobiliário (R$ 1.500-3.500) faz análise jurídica completa + contrato + acompanhamento. Pra imóvel com complexidade (herança, divórcio, ônus) advogado é praticamente obrigatório. Pra imóvel novo de construtora estabelecida, despachante pode ser suficiente.

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